港城投资园

　超过30位全国人大代表表态支持个人合作建房，而在北京，16个城市的个人合作建房代表仍在游说参加全国两会的人大代表和政协委员。在历经质疑和挫折之后，个人建房者希望得到民意代表的支持，并最终在立法上形成突破。 　　“我们希望让一些人大代表，特别是关注民生的人大代表能了解我们现在在做什么，是怎么做的，如果他们能认可的话，我们也希望通过他们让国家也能有所重视。”北京律师孟宪生说。他是这次游说活动的发起人之一。
　孟宪生和他的同伴们在向全国人大代表散发的一份材料中呼吁，颁布行政法规，规范和促进居民个人合作建房，并提出了9个建议，其中涉及住宅合作社的市场主体地位、合作社的拿地资格、合作基金监管、寻求银行和中介机构支持等多个方面。
　　“我们希望借此向社会宣示，什么是真正的合作建房，什么不是，免得将来自己上当受骗。同时也是对我们自己的一种规范和要求。”孟宪生说。
　　据称，已经有超过30名全国人大代表表态支持个人合作建房，相关议案也将于近日提交最高决策层。
　　3月3日，新华社也报道称，有多份政协提案建议政府明确表态支持个人合作建房，并将其作为保障中低收入人群住房的重要措施之一。
　　个人合作建房似乎正在得到民意代表的认可。而在此前，他们身份尴尬，麻烦不断。赵智强曾在去年11月15日带领温州个人合作建房组织以1.0458亿元取得一块土地开发权，从而成为全国首个拿地成功的个人合作建房组织。但是此后，公安局、银监会、工商局等十多个部门请他去“协助调查”，他自称每次都做好了被抓判刑的准备。但好在他们运作规范，每次都有惊无险。
　　“法律并没有禁止个人集资建房，但也没有允许我去搞。迫于房价的压力我们不得不去尝试，但没有哪一部法律告诉我哪种方式合法哪种做法不合法，只能是摸着石头过河。”赵智强说，他就是想要个名分，这个问题解决不了继续往前推进就很难。
　　《城市房地产管理法》只对房地产商业开发进行了规定，对于居民自建、合作建房并无涉及。1992年建设部颁布的《城镇住房合作社管理暂行办法》也没有客观参考的条文，而将合作建房纳入经济适用房管理也与合作建房的初衷不符。
　　孟宪生说，这次他们两会游说，主要目的就是推动中央政府对个人合作建房进行立法规范，同时对其合法性予以确认和保护。

关于合作建房的6个问答：
1、 为什么要合作建房？
答：目前房价居高不下，许多人望房兴叹，而实际上房价的相当部分是开发商的巨额利润，合作建设房子就是让合作者得到质量好价格低的属于自己的房子。
2、 群召集合作者的基础是什么？
答：我们的召集人在猴嘴找到了一块适合开发的面积约15亩的土地。猴嘴为未来城市发展的中心，该地块东临主轴线花果山大道，南隔新港城大道与大学城和体育中心相望，位置优越，增值空间巨大
3、 群想召集多少合作者？
答：根据专家测算，该地块如果开发90-100平方的中小户型，可以建设4幢条式楼，约200户。也就是全部建成需要有200人左右参与，当然也欢迎有实力的参与者一人多投。
4、 参与者将得到什么样的实惠？
答：参与者获得质优价廉的房子。房价将会控制在1300元/平方左右。
5、 合作建设的房子有产权证明吗？
答：可以获得。召集者研究了其他的地方失败与成功的合作建房经验，结合我国目前的房产政策，决定采用借用开发商资质--由合作建房参与人出资购买土地使用权--出资建设--出资交纳税费的形式，获得和普通商品房一样的产权。这是我们连云港合作建房的一大创新，操作简单可行。
6、 合作者怎样参与合作建设房子？
答：合作者先免费报名参加（先在群里报名，留下联络方式即可），召集人将在本地媒体上宣传，当报名人数达到预期人数时，成立合作者（准业主）委员会，选举产生管理人员，并委托一政府机构或国有经济组织，担保、代管合作者投入的资金。合作者（准业主）委员会负责建设等相关的一切问题。

成本低，开发成本（购买价格只有一般市场价格的 70% ）：

　　和从一般开发商手中购买现房或期房不同，合作盖楼可以节约以下四笔费用：
　　⒈ 没有销售利润：由于合作盖楼项目是非营利的，所以我们可以不用支付开发商售楼时附带的利润部分，根据一般的情况，销售利润通常占房价的 15%-20% 。
　　⒉ 广告销售费用：由于我们的项目不做广告，不存在销售环节的提成，也不用像一般的住宅那样盖样板间、售楼处，可以节约开发商承担的广告销售费用，这部分通常占房价的 5% 。
　　⒊ 项目贷款利息：由于我们的项目启动资金全部是由大家共同承担的，所以不存在项目贷款，节省了原来由开发商承担的项目贷款利息，通常一个项目开发最少三年，这三年里开发商承担的利息应接近整个项目总造价的 10% 。
　　⒋ 其他灰色开销：这种费用主要由以下两个部分组成。
　　⑴ 机构维持费用：开发商通常是一个很大的单位，承担着包括房租和人员工资等很多与本项目无关的费用，而这部分费用是我们所不需要承担的。虽然我们也有工作人员和机构，但是我们的机构非常精简，只在使用时才让人员来工作，而且不承担与本项目无关的开销。
　　⑵ 开发灰色费用：开发商作为一个单位，由于操作的不透明性，所以公关费用和某些个人拿提成或购买关系产品的情况无法避免，这也会造成工程的费用上升和质量下降。而我们的操作透明，且提供 20 天的监督机制，可以大大减少这种费用和可能造成的问题。

　　因为节约了以上四笔费用，所以我们能够用市场价格的 70% 购买到市区的住宅，大大降低了购买压力。
　　在这个项目运做过程中，所有资金只用于本项目，不会被挪用。而且大家只要承担这个70%的成本价格的40%，因为在项目资金使用量达到项目总预算的40%前，我们可以根据国家和银行的有关规定，向银行申请贷款，而且这个贷款的还贷压力，还可以用底商按月返还的租金来减轻，所以，实际上，大家可以理解为我们只用比市场价格的28%多一点的价格，就买到了满意市区住宅。

物业透明自主：

　　在一般的房地产项目中，业主拥有住宅的产权证，本应是房屋和项目的主人，但在实际生活中，业主却往往被物业当成自己的客人，并且缺少对自己拥有的住宅所在小区物业服务的影响力。首先无法真正了解自己所住小区的物业经营情况和自己所承担的物业费到底给自己带来了哪些服务，其次是不能根据自己的喜好选择想获得的服务项目。
　　而在我们这个合作开发项目中，物业服务将采用和开发时完全相同的分次定向转账付款制度，使业主的监督权和发言权得以实现，并且实现了对物业成本中的人力成本和物力成本的分别支付，实际操作模式如下：

　　⒈ 物业员工的工资和奖金是采用议薪制来支付的，在招聘时，每个员工都要在人事表格中填写自己所能接受的最低薪酬和自己所希望得到的最高薪酬，每个月的 20 日，每个员工都要提交当月工作报告，结合当月该员工工作记录中的奖惩事件，由全体业主根据这个报告对其当月工薪进行评议，最终评议出的工资将介于该员工的最低薪酬与最高薪酬之间，不仅可以有效激励员工工作，也可以尽可能公正的给予其与其当月劳动相符合的工薪。（保险、补贴等最基本劳动保障不在本条款规定内讨论）
　　⒉ 物业所有的物力成本开销单会在当月 20 日至次月 10 日间，公示 20 天，经大家监督、审核后根据购买住宅的面积系数由每个业主均摊。物业物力费用的透明必将使更多业主满意。

　　由于以上提到的物业人力、物力成本的透明制度的实施，以及物业产权归属的明确，业主们将真正可以成为项目的主人，并根据自己的需要选择各种特色物业服务，举例如下：
　　⑴ 共享宽带入户：在本项目中，整个大楼将统一从电信或网通这样的 ISP 租用一条宽带接入线路，并在大楼建设时根据每户的需求，设计到每个可能需要接入房间的接口。之后整条线路的租用费再由大家根据购买住宅的面积系数均摊，这样每户只要承担非常少的月租费用就可以得到非常良好的网络服务了。而且，我们还将提供双机热备的小区服务器和网站，给大家提供更好的服务。（按线路月租 10800 元计算， 540 套每套只承担 20 元 / 月的超低费用）
　　⑵ 内线电话总机：在本项目中，可以统一安装电话交换机，这样可以实现免费的楼内通话，并且可以实现话音留言、话费和通话记录查询、传真等各种服务。
　　⑶ 楼顶花园和地下二层内部会客区的开辟：由于产权的明确，所以可以把楼顶花园和地下二层设备层中可利用的部分开发出来，比如在楼顶开发育婴区、情人区、商务区、露天电影和篝火晚会等服务，在地下二层提供临时会客、棋牌和物业专区等服务。
　　⑷ 定制闭路电视服务：大楼将申请安装卫星电视系统，在得到政府允许的前提下尽可能多的开通频道供大家观看，并且将建立一个四频道（或以上）的内部闭路电视系统，在 96 小时 / 天的播放时间里，除每天播出一部新的 DVD 电影和两集 新的电视连续剧（要求以前没播过的，不重复），还可以播出包括大家点播的库存 DVD 和业主自制节目。（大家想看什么盘可以自己不买，由物业购买后内部播放）
　　⑸ 二十四小时送餐：在小区人力、物力费用分离的前提下，小区可以聘请若干专门从事餐饮服务的物业员工，烹调精美的食物，供居民享用，居民可以通过内线电话随时订餐。
　　⑹ 除了以上服务以外，大家还可以根据自己的需要，通过讨论，增加各种需要的服务。

底商回报丰厚：

　　在很多开发项目中，或者开发商根本没有预留足够的底商，使业主们需要的服务无法满足，或者是有底商，但业主们没有得到底商的产权而无法获得底商回报，这个问题很多人都不曾关注过，但是，经过多年的研究，底商是一个开发项目中非常重要的组成部分，在很多国外的开发项目中，底商的每平米售价高达同楼住宅的五倍以上，而且正是因为有了底商，使得业主们可以就近得到各种便利的服务，大大提高了业主们的生活质量。

　　在我们的合作开发项目中，底商被作为公有产权部分，按购房面积系数均摊到每个业主的名下，底商不得出售，只能出租，因为底商的产权和出租获益权属于每个业主所公有，而其使用权则出租给经过业主委员会审批的商户，不仅给业主们带来了丰厚的底商租金分成，更给业主们提供了方便满意的服务。

　　在项目预算文件中，我们只计算了楼座底商出租后给业主们带来的分红，而且是按照 3.8 元 / 平米 / 天的价格计算的，事实上，底商本身是由三个部分组成的，即：楼座底商（大楼地下一层和地上一层的可出租面积）、附建底商（大楼购地红线范围内开发的可供出租面积）和其它底商（停车位和广告收入等）。在本项目中，这三部分的产权和获益权均归所有业主所共有，并且其收益将按月分给业主们，在只计算楼座底商（出租率 100% ，租金 3.8 元 / 平米 / 天）的前提下，每购买一套 36 平米套内建筑面积的跃层住宅，已经可以分到高达 821 元 / 月的底商回报，在地皮使用年限为 70 年的前提下，在不考虑租金上涨的前提下，已达到投资额的 2.5 倍。

　　这种底商分成的制度，是每个业主都欢迎的，并能给业主们带来非常实在的利益。

户型用户自定：

　　在这个项目中，将按照框架式结构设计大楼，并将这些框架开发成可自由组合的各种“户型空间”，再由购买该空间的业主根据设计院提供的多种设计方案进行修改和选择，最终在设计人员的监督和帮助下，使每个业主都得到自己满意的户型。

　　在这个开发模式下，从结构隔断到装修、买家具的全过程都将统一采用团购的方法，业主可以用最低廉的成本购买到一套根据自己意愿精装修的住宅。特别是还可以提供团购家电（如等离子电视）、家具等优惠服务。

　　由于业主们很早就可以参与到项目中来，提交自己的愿望，这样就可以更好的实现设计人员与最终用户之间的沟通，解决建筑行业的一大问题：设计者与最终用户之间的沟通。

　　在这个项目中，很多涉及到大家利益的公共设施的选择，都会采用招标的方式，在专家的帮助下，参考大家的投票情况，产生专业、合理的结果。比如大楼的制冷、采暖、外墙装修、公共景观、公共设施、各层不同的楼层设计、装修等，都可以在既发挥民主，又符合科学的基础上，给予每个业主最大可能的使用权利，享受权利的机会。

　　自定户型的开发模式，会根据每套住宅的朝向、楼层、位置等因素为每套住宅制定一个合理的房价系数，业主根据其参加本项目的顺序，可以很早（设计结果审批通过，房价系数制定完成后）选择到自己所购买的住宅，并从一开始就发挥自己的监督权，对整个大楼和每套住宅的施工质量和进度进行监督。结合项目监理系统、项目工程质量监管小组等专业机构的监督，这样开发的住宅项目，将最大限度的保证业主尽快住上优质、放心、满意的住宅。

验资的四个基本程序：

　　⒈ 资金审验：资金审验的目的是为了考察每个参与者的资金状况，并使其了解在本项目中，其可能承担的最大额度直接支出资金量。资金审验时，参与者应提交其个人或其父母、兄弟姐妹、配偶、子女名下存期超过三个月（暂定）的存单，其金额应不少于其所购买的“户型空间”预算成本的 52% 。并由指定的银行或金融机构证明这些存单的真实性且这些存单不得重复使用。 （审验额度 52% ，指参与者意向购买住宅空间成本的 40% ，以及参与者承诺在正常操作，全程透明，接受监督的前提下，实际开销增加 30% 以内时，继续参加本项目，并接受上涨后的价格。） 注：审验资金 52% = （预算资金× 130% ）× 40%

　　⒉ 保证金预存：当完成资金审验后，参与者应向项目保证金账户内存入每套￥ 5000 （暂定）保证金，这个保证金账户是项目与银行约定的特殊账户，在项目运做期间，任何个人及项目机构都不得提取或直接使用，仅由银行根据本账户内的存额为项目提供资金证明和代行暂为垫付少数恶意退出者当月应按月存入的合作资金，在项目结束后，所有正常参加本项目的参与者都可以凭保证金预存收据从银行取回本息。

　　⒊ 约定存款：在完成资金审验并预存保证金后，参与者应在项目合同银行内以本人名义开户存入￥ 30000 元 / 套的活期存款，并承诺在每月办理转账手续时，接受不高于￥ 30000 元 / 月的合理转账申请。

　　⒋ 签署合同：参与者在完成资金审验、保证金预存、约定存款手续后，应同时与项目签定参加合同，接受项目所提供的合同条款，承诺守信，按时办理项目每月一次的资金转账。